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上海中央商務區辦公樓空置率降至11.9%

發布時間：2021-04-15 瀏覽次數：536 來源：www.cwhc.org.cn

多家研究機構發布的一季度報告顯示，上海房地產市場在今年年初呈現出積極態勢，包括住宅、辦公樓、物流地產等市場各主要業態持續復蘇。例如，今年一季度，上海新房成交量環比上漲6.4％至321萬平方米，為2016年第四季度以來季度最高成交量。仲量聯行方面指出，一季度的調控新政將有助于抑制投機及炒房行為、穩定市場預期。但由于真實購房需求仍然強勁，預計今年一手住宅市場仍將保持健康的銷售勢頭。

一季度上海新房成交量環比上漲6.4％

據仲量聯行于4月13日發布的報告顯示，住宅方面，今年年初，剛需和改善型需求延續了去年的強勁勢頭。一季度，上海一手商品住宅成交量環比上漲6.4％至321萬平方米，為2016年第四季度以來季度最高成交量。同時，高端住宅市場本季度成交量也達到了892套，較上一季度增加301套。

新政出臺后，一季度開發商普遍放緩推盤速度。受到新房搖號積分制出臺以及春節假期的影響，一季度上海一手商品住宅新增供應下跌60％至97萬平方米。一季度無高端一手住宅項目入市。高端住宅一手價格保持穩定；二手房價格增速環比放緩0.2個百分點至3.3％，其中大部分增長來自于新政出臺之前。

仲量聯行方面認為，一季度的調控新政將有助于抑制投機及炒房行為、穩定市場預期。但由于真實購房需求仍然強勁，預計今年一手住宅市場仍將保持健康的銷售勢頭，但未來幾個季度的價格增幅可能會有所放緩。

甲級辦公樓的元氣也在加緊復蘇。仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜表示：“我們發現中央商務區和非中央商務區的辦公租賃業務都在恢復，辦公樓租賃需求也達到了疫情以來的季度最高水平。”

據仲量聯行報告，2021年第一季度，上海全市凈吸納量錄得28.8萬平方米，為2019年以來季度最高值，而本季度吸納量主要來自非中央商務區。

“租賃需求目前依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶利用租金較低的機會來升級或擴張搬遷至更高品質的新竣工項目。”仲量聯行上海商業地產部浦東租戶代表總監王岳向《華夏時報》記者介紹說，中央商務區新增凈吸納量持續上升至3.7萬平方米。隨著疫情影響逐漸消退，商業活動穩步恢復，內資企業的表現也愈加活躍。

上述報告顯示，一季度共有四個新項目竣工，總建筑面積錄得31萬平方米。徐匯濱江一新竣工項目在預招租期表現良好。受益于長寧區新竣工項目的強勁租賃表現，一季度中央商務區的空置率環比降低0.1個百分點至11.9％。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊良好的租賃表現也使得非中央商務區空置率降低0.7個百分點至28.8％。

同時，受非中央商務區帶來的持續競爭壓力影響，中央商務區的租金環比下降0.6％。非中央商務區租金則環比小幅上漲0.6％。一季度板塊表現分化加劇，一些租賃需求強勁的板塊租金漲幅擴大，而在一些空置率較高的板塊，業主在租金和免租期及裝修補貼等優惠措施方面仍有談判空間。

世邦魏理仕近日發布的《2021年第一季度上海房地產市場回顧與展望》也顯示，2021年第一季度，上海寫字樓供應恢復，TMT行業引領市場去化。

一季度，上海寫字樓市場因去年推遲的部分項目相繼投放市場，新增供應較去年同期增長達342％，其中54％位于徐匯濱江板塊。而從行業需求方面來看，頭部及快速成長TMT位居本季寫字樓需求首位，以金融科技和電商數據服務類熱點新興板塊升級擴租布局最為突出；除產業集聚效應外，政策引導和業主激勵對科技租戶選址作用愈加顯著。

投資者整體購買意向正轉為積極

隨著疫情之后經濟與市場的強勢回彈，上海投資市場上，投資者整體購買意向正轉為積極，但在標的選取更加注重現金流的穩定性。

據世邦魏理仕的報告，2021年第一季度，上海大宗交易市場錄得了12筆大宗交易共計110億元人民幣的交易額。其中以投資為目的的投資交易額達人民幣69.2億元，同比增長21.6％并占到交易總額的62.9％。從投資交易的筆數的占比成分分析，核心增值型投資策略為目前市場主流，占到了67％的比例。

另據仲量聯行報告，2021年一季度，上海商業地產投資市場總成交量錄得136億元人民幣，環比下降46％。去年年底成交量出現強勢反彈，但一季度的下滑則顯示投資情緒依然脆弱。該報告稱，與上季度自用客戶主導的辦公樓物業成交不同的是，2021年一季度出現了兩筆私人投資者購買服務式公寓的交易。

《華夏時報》記者了解到，一季度最大的投資亮點是，領展（linkReit）以27億元人民幣的價格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海某區域商場50％的股份。仲量聯行華東區投資部總監葉建成表示：“這筆交易表明，優質、穩定、長期的投資資產仍然受到機構投資者的追捧。”

CBRE華東區投資及資本市場部負責人王晶向《華夏時報》記者指出：“我們預計未來6個月，投資者將加快項目推進，市場交易活動將逐步升溫；科技集聚板塊的寫字樓和商務園區物業，以及區域性商業和中高端長租公寓值得投資者多加關注。鑒于短中期內投資者對于資產定價仍將保持謹慎，建議年內有計劃出售資產的業主應適當調整價格預期以促成交易。”

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