上海甲級(jí)辦公樓及物流地產(chǎn)租賃需求創(chuàng)出疫情后新高
今年以來(lái)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)，各主要業(yè)態(tài)持續(xù)復(fù)蘇。其中，甲級(jí)辦公樓租賃需求達(dá)到疫情以來(lái)季度最高水平，物流地產(chǎn)租賃市場(chǎng)需求強(qiáng)勁。
據(jù)仲量聯(lián)行13日發(fā)布的“2021年第一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧報(bào)告”，在甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，全市凈吸納量28.8萬(wàn)平方米，為2019年以來(lái)季度最高值。中央商務(wù)區(qū)新增凈吸納量持續(xù)上升至3.7萬(wàn)平方米，吸納量主要來(lái)自非中央商務(wù)區(qū)。
隨著疫情影響逐漸消退，商業(yè)活動(dòng)正穩(wěn)步恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)表現(xiàn)愈加活躍。相較去年年底，內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)租賃需求有所增長(zhǎng)，尤其是內(nèi)資公募基金與證券類(lèi)公司。租賃需求仍以成本控制和總部整合型為主，租戶(hù)利用租金較低的機(jī)會(huì)來(lái)升級(jí)，或擴(kuò)張搬遷至更高品質(zhì)的新竣工項(xiàng)目。
一季度共有4個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工，總建筑面積31萬(wàn)平方米。徐匯濱江一新竣工項(xiàng)目在預(yù)招租期表現(xiàn)良好。受益于長(zhǎng)寧區(qū)新竣工項(xiàng)目的強(qiáng)勁租賃表現(xiàn)，本季中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比降低0.1個(gè)百分點(diǎn)至11.9%。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊良好的租賃表現(xiàn)也使得非中央商務(wù)區(qū)空置率降低0.7個(gè)百分點(diǎn)至28.8%。
受非中央商務(wù)區(qū)帶來(lái)的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)壓力影響，中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)辦公樓租金環(huán)比下降0.6%，而非中央商務(wù)區(qū)同類(lèi)物業(yè)租金環(huán)比小幅上漲0.6%，板塊表現(xiàn)分化加劇。一些租賃需求強(qiáng)勁的板塊租金漲幅擴(kuò)大，而在一些空置率較高的板塊，業(yè)主在租金、免租期及裝修補(bǔ)貼等優(yōu)惠條件方面仍有談判空間。
在租賃需求繼續(xù)攀升的物流地產(chǎn)市場(chǎng)，一季度凈吸納量回升至84065平方米。由于無(wú)新項(xiàng)目竣工，而吸納量反彈，導(dǎo)致物流地產(chǎn)空置率下降1.3個(gè)百分點(diǎn)至6.8%，基本與疫情前的2019年第四季度持平。
期間，來(lái)自第三方物流的租賃需求尤為強(qiáng)勁，包括來(lái)自國(guó)內(nèi)外物流公司新租賃合約的簽訂和續(xù)簽。冷鏈運(yùn)營(yíng)商等新興驅(qū)動(dòng)因素在租賃市場(chǎng)中所占的份額持續(xù)增大。其它租賃需求主要來(lái)自于電商和制造業(yè)，這些企業(yè)在遠(yuǎn)離市區(qū)的金山和臨港子市場(chǎng)租賃了大量空間。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，一季度上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比漲幅從上季度的0.2%加速升至0.7%，至人民幣1.52元/平方米/天。雖然目前業(yè)主更關(guān)注入駐率而非提高租金，但在新增供應(yīng)不足及強(qiáng)勁需求的作用下，租金環(huán)比漲幅有所加快，同比上漲2.1%，但漲幅較上季度略有放緩。
