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2021年三季度，我國經濟進一步迎來復蘇。盡管疫情、“雙減”、房地產市場密集調控等事件為寫字樓市場帶來多重挑戰，但上海以其牢固的經濟基礎和穩步提升的營商環境，仍舊取得了服務業快速發展、企業租賃需求加速反彈等成就，前三季度全市寫字樓凈吸納量達到近年來新高。

01

Q3新設企業37萬戶

寫字樓市場需求強勁

#經濟運行

據上海市統計局最新數據，2021年前三季度上海市地區生產總值30866.73億元，比去年同期增長9.8%；其中，第三產業增加值22866.03億元，同比增長8.7%，占全市生產總值的比重為74.1%。服務業是上海經濟增長的主要支撐，是城市產業升級、創新發展和功能提升的引擎，更是上海寫字樓市場旺盛需求的源泉 。

#營商環境

據上海市商務委員會數據，前三季度，上海市新增跨國公司地區總部47家，外資研發中心20家，累計分別達818家和501家。中國船舶、中國電氣裝備集團等央企總部落戶。

整體來看，前三季度，上海市新設企業37.4萬戶；日均新增企業1989戶，同比增長24%。其中，租賃和商務服務業、科技服務業、批發零售業三個行業新設企業數量最多，合計占全市比重為77%。數十萬新設企業的落戶，催生了上海寫字樓市場的大量租售需求。

為了進一步加強營商環境，相關政策陸續出臺，如：《上海市浦東新區深化“一業一證”改革規定》《上海市浦東新區市場主體退出若干規定》。

2021年發布的重磅文件《中共中央國務院關于支持浦東新區高水平改革開放打造社會主義現代化建設引領區的意見》，支持浦東大膽試、大膽闖、自主改相適應的法治保障體系。《上海市浦東新區深化“一業一證”改革規定》《上海市浦東新區市場主體退出若干規定》這2件法規，正是上海市人大常委會制定并頒布的首批浦東新區法規，聚焦于優化營商環境，將在法治層面助推高水平、高標準的市場環境建設。

#土地市場

2021年三季度，上海市土地市場共供應12幅涉辦用地，總供應面積達78.7萬㎡，同比下降42.2%；成交14幅涉辦用地，主要集中于金山區等非核心區，成交總建面82.9萬㎡，同比下降11.4%；成交樓板均價為6034元/㎡，同比下降33%。

本季度土地市場成交價格最高的地塊、也是僅有的一宗內環成交地塊，為楊浦區平涼社區C090103單元03G2-04地塊，由上海字跳智浦科技有限公司以總價20.42億競得。近年來，美團、字節跳動等互聯網企業相繼拿地自建辦公樓，在土地市場中的身影愈發活躍。

02

凈吸納量表現優異

空置率達近年最低

#凈吸納量和空置率

三季度上海甲級寫字樓市場有三個新項目入市，分別為：北外灘板塊的中美金融大廈、花木板塊的云匯天地以及后灘板塊的君康金融廣場。三者共計帶來16.9萬平方米寫字樓面積。

相關數據[1]顯示，三季度上海甲級寫字樓市場錄得34.3萬平方米凈吸納量，盡管和二季度的高位相比下降了16.5%，但前三個季度全市寫字樓凈吸納量的總和達到了95.3萬平方米，已超91.1萬平方米的過去五年年均水平。

企業搬遷升級、擴張與整合在內的改善型需求見長，以互聯網、金融、健康醫療行業尤為顯著。非核心商務區在全市寫字樓市場的重要性日益凸顯，占比全市存量約1/3，于季內貢獻了全市近一半的吸納量。

鑒于前三季度凈吸納量的優異表現，全市甲級寫字樓平均空置率環比下降1.4個百分點至13.1%，系2017年以來最低。

#租金

三季度，全市甲級寫字樓市場租金實現環比上漲，至每平方米每天人民幣7.4元/平方米/天。租金上調主要由次級商務區（+0.8%）和非核心商務區（+0.6%）帶動。

據58同城、安居客數據，2021年三季度上海寫字樓市場租金掛牌價同比提升2.5%，環比提升0.59%。從行政區域看，除黃浦區和奉賢區出現租金微降外，徐匯區、靜安區等六個行政區均實現租金上漲。在租賃活動全面回暖的帶動下，本季度全市租金呈現止跌上揚態勢。

從商圈維度看，三季度上海寫字樓租金掛牌價最高的前三個商圈為：陸家嘴、淮海中路和襄陽公園。陸家嘴、新天地等傳統核心商圈的租金價位長期穩定保持在全市前列，與此同時，浦東新區等地新興商圈正在崛起，其租金價位排名有所上升，并仍蘊含后續上漲潛力。

03

TMT&金融為需求主力

浦東新區長期熱度高漲

#行業特征

從三季度市場新租需求主要行業看，TMT和金融業成為租賃面積最高的兩大主力行業。

在上海全面推進城市數字化轉型的歷程中，以科技、媒體和通信為基石的TMT行業取得長足發展；同時，上海國際金融中心的優勢凸顯，寫字樓市場頻現金融行業“超級租戶”，如：山西證券搬遷至陸家嘴濱江中心，租賃面積達10000㎡。此外，醫藥行業表現活躍，企業租賃需求見長。

政府對教培等部分行業的監管，在一定程度上也促進了寫字樓租賃市場行業結構的變遷。據58同城、安居客調查顯示，2021年二季度寫字樓租賃成功簽約客戶中，教育行業排名第二，占比達到39.54%；但是，隨著三季度“雙減”政策推進，多家教培企業開始洽談寫字樓退租事宜。退租面積有望迅速被其他行業的租賃需求消化，有利于實現產業結構的更新換代。

#區域特征

從區域表現上看，徐匯濱江、前灘等板塊去化加快。徐匯濱江區域可開發面積大，西岸項目能夠助力浦西寫字樓市場進一步升級和擴張；世博-前灘地區則有望成為浦東寫字樓市場的發展增長極，三季度吸引了國泰人壽等企業總部遷址至此，前灘更是出現一房難求的局面，空置率之低僅次于外灘。

從行政區劃看，據58同城、安居客數據，浦東新區長期位于三季度寫字樓出租找房熱度榜首。三季度，浦東新區、閔行區和嘉定區因高供應量和低租金價位，而受到尋租者青睞。

04

寫字樓散售找房熱度上漲

互聯網企業投資動作活躍

#辦公銷售

三季度，上海全市辦公銷售供應較去年同期下降57%，總成交面積同比上漲1.4%。青浦區為本季度成交最為火熱的區域，共成交7.2萬㎡，環比上漲近102%，成交均價39767元/㎡；從單項目維度看，徐涇板塊的中核科創園表現最為亮眼，貢獻成交面積第一，達1.9萬㎡，成交均價40110元/㎡。

據58同城、安居客數據，三季度上海寫字樓散售掛牌價環比略有下降，但整體找房熱度攀升。其中，閔行區、徐匯區和黃浦區的散售掛牌價最高；浦東新區、嘉定區和靜安區的散售找房熱度最高。

從散售找房熱度看，200平方米以下小面積段辦公空間更受歡迎；用戶對200萬元以下和2000萬元以上價格段的辦公空間，有著更高的關注度。

數據來源：58同城、安居客

#大宗交易

相關數據[2]顯示，三季度上海大宗交易市場成交總額達218.7億元，投資活躍度穩中有升。其中，寫字樓物業仍居投資物業類型的主導地位，占比48%；境內自用買家為市場投資者主體，這樣的局面預計還將持續。

從寫字樓大宗交易買家行業看，互聯網企業的投資動作最為活躍，如：字節跳動以78億元收購尚浦領世總面積約19.5萬平方米的辦公項目，前程無憂斥資20.7億元購買晶耀前灘購買一座面積約3.2萬平方米的辦公樓作為公司新總部。

展望

市場基本面向好

樓宇向“綠”發展

2021年前三季度，社會環境發生一些新變化，寫字樓市場也呈現出與過往不同的發展特征。在房地產密集調控的特殊局勢之時，房企面臨降負債難題，開發商或將出手非核心商辦資產以回籠資金，預計此情形將從年底至明年持續，為投資者帶來一定的寫字樓投資機會；此外，今年起“碳達峰、碳中和”被正式寫入政府工作報告中，“十四五”規劃也將加快推動綠色低碳發展列入其中，綠色建筑已上升到國家戰略高度——對于寫字樓開發商而言，打造可持續發展的“綠色樓宇”將是下一步的重點發力方向。

上海市也將因地制宜實施各類新政新規，進一步優化營商環境。在《上海市服務業發展“十四五”規劃》等規劃指引下，全市將在“十四五”期間著力構建“一核、兩帶、三極、多片區”的服務業空間格局，如：依托中心城區服務業集聚發展基礎，以現代商務樓宇為主要載體，突出總部經濟、樓宇經濟和街區經濟等等。在政策助力之下，TMT、金融和醫藥等諸多行業發展預期較佳，有望為寫字樓市場帶來強勁且持續的租賃或投資需求。

整體來看，上海寫字樓市場的供應和需求表現值得期待。未來6個月，寫字樓市場預計將有69萬平方米左右的新增體量入市，如：靜安合生項目MOHO和前灘信德中心等；未來2年，市場計劃供應量甚至達到300萬平方米。雖然去化壓力仍將長期存在，但得益于市場基本面向好，預計2021年上海市全年凈吸納量將創新高、租金持續提升。