大宗交易投資市場、上海寫字樓出租市場最新數據!
上海，2019年4月11日 — 全球領先的房地產服務商戴德梁行在上海舉行2019年第一季度媒體搶聽會，發布了大宗交易投資市場、寫字樓市場的最新數據，并對未來各市場的發展趨勢進行了解讀。
大宗交易投資市場：內資回暖迎頭猛趕 外資強勢持續加碼
上海大宗市場已經連續三年破千億交易規模，截至一季度末，上海2019年大宗市場成交額已過900億大關，達959億，交易市場活躍度同比大幅提升，而外資買家始終是主要占比。戴德梁行大中華區資本市場總裁及中國資本市場主管葉國平介紹，2019年一季度，多家境外機構募資59.4億美元，外資的資金來源以退休、養老、保險和主權基金為主，預計在2019年會加快投資速度；內資房企融資難度緩解，但受資管限制，保險資金仍是各家機構追逐的重點，依然傾向于一線城市穩定收益的辦公樓以及公寓資產。
2019年一季度，戴德梁行促成基匯資本對于上海萬象城四棟超甲級寫字樓(A、B、C及D座)的收購，成功將外資基金引入上海副中心，帶動整個投資市場將目光投向大虹橋，具有標志性意義。
葉國平分析，一季度上海市場大宗交易物業類型比例按成交金額看，綜合物業占比68%，辦公物業占比29%，商辦項目仍然最受投資者青睞。核心地段資產凈回報率約為3.5-3.8%，新興區域約為4-4.5%，凈回報率預計2019年較去年會有小幅增長。
葉國平總結道，一季度戴德梁行大中華區共促成投資交易16單，成交總金額近340億元。未來上海大宗交易市場外資仍為主角并持續加碼，內資資金回暖并逐步復蘇。投資機會將會出現在3個方面，分別是有穩定現金流的核心資產，非核心商務區優質資產和城市更新改造提升的資產。
寫字樓市場：租售迭代 機遇挑戰并存
2019年一季度，寫字樓租賃市場，明顯市場特征是在高庫存下加劇博弈，戴德梁行寫字樓部數據顯示：2018年空置存量面積超越當年新增供應面積，另一方面核心與新興區凈吸納量差距加大，新興區的高性價比及不斷完善配套吸引部分核心區客戶搬遷。特征之二是利好行業繼續保持穩定份額，部分行業結構調整需求降溫。在經濟結構轉型下，人工智能、智能制造等行業成為重點發展行業。電子信息科技、汽車類生產制造業成交量表現突出，在新興區有大面積成交。而金融行業，典型如銀行業因結構調整，裁撤網點等因素，傳統金融業需求有所降溫。而專業服務行業也呈現下滑的跡象，主要是聯合辦公擴張放緩，部分聯合辦公品牌在前期快速擴張后進入謹慎狀態。
與此同時，虹橋商務區迎來新格局。虹橋商務區成交尤為活躍，一方面，從外區搬遷到大虹橋的租戶有所增多；另一方面，一些原租賃在虹橋商務區的租戶退租買樓、買地現象也頻現，主要集中在青浦西虹橋。隨著政府扶持產業力度不斷加大，未來大虹橋租售迭代現象仍將繼續，大虹橋板塊機會挑戰并存。
銷售市場方面：一季度整棟成交繼續保持高位，銷售前置現象凸顯。整棟成交中不乏有在土地或建設階段定好客戶的案例，如復興地塊6棟樓為定向買家，這也是近年來整棟銷售保持一定活躍度的原因。當前在負債率、融資收窄、資金鏈緊等多重壓力下驅使房企銷售前置，對于買家而言，銷售前置具有價格談判及產品定制化的雙重優勢，共贏之下，未來銷售前置仍是大勢所趨。
戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔預測，未來三季度上海寫字樓市場預計約有157萬方寫字樓竣工入市，其中核心區23萬方，新興區134萬方，供應壓力猶存，博弈仍繼續，客戶對服務產品綜合考量；而業主應對市場將變得更為迅速，目標維穩，手段更靈活，加大與政府聯動。對于板塊發展機會，沈潔表示：上海不斷優化的營商環境吸引企業總部、設計/創新/研發中心加速落滬，大面積租售需求會提升，大虹橋、五角場-新江灣城等板塊持續看好。行業導向來看，新經濟引領下，創新金融、外資金融、人工智能、智能制造、醫療健康行業將高度受關注，在積極的投資驅動下有助于推動重點發展板塊市場需求提升。
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