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我們正處在一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整的危局之中。

這個(gè)危局表面上是疫情所致，更深層次的或許是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整艱難和投資拉動(dòng)失效產(chǎn)生的綜合效應(yīng)。

一個(gè)比較直觀的指標(biāo)，就是寫字樓的空置率水平。

在經(jīng)濟(jì)最活躍的北上廣深等一線城市，寫字樓和商鋪正在整體承壓，辦公樓空置率上升和租金下滑成為市場(chǎng)趨勢(shì)。

很多區(qū)域空置率動(dòng)輒超過40%，這已經(jīng)不是一個(gè)個(gè)別現(xiàn)象。上一輪是個(gè)別二線城市，比如天津，脫離市場(chǎng)需求的辦公樓開發(fā)致使濱海新區(qū)大量寫字樓空置為鬼城。當(dāng)一線城市也開始大面積空置，背后所隱藏的商業(yè)地產(chǎn)和商辦物業(yè)開發(fā)的投融資鏈條斷鏈的風(fēng)險(xiǎn)也在加劇。

有些機(jī)構(gòu)測(cè)算按照當(dāng)前的局勢(shì)來看，明年上海的寫字樓空置率將飆升至30%，深圳在2022年將有近三分之一的高級(jí)寫字樓將出現(xiàn)空置。

其實(shí)空置率這個(gè)事情不算最糟糕的，最糟糕的是空置率持續(xù)走高的同時(shí)，供應(yīng)量卻沒有減少，預(yù)計(jì)2023年，深圳的寫字樓總庫存預(yù)計(jì)將較去年底增約60%，上海將攀升44%。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，在上海虹口區(qū)的北外灘區(qū)域?qū)懽謽侨海恍懽謽钦w空置率在40％左右。前灘和大虹橋區(qū)域的寫字樓空置率也接近40％。

而在上海徐匯區(qū)的核心寫字樓板塊，對(duì)外出租的辦公樓相對(duì)較少，空置率大約在10％左右。房地產(chǎn)中介告訴記者，他負(fù)責(zé)的一棟寫字樓部分樓層現(xiàn)在每平方米每天報(bào)價(jià)九塊多，比去年低了一塊左右，并且報(bào)價(jià)還有可商量的余地。即便一些樓盤議價(jià)空間不大，但免租期可以適當(dāng)延長(zhǎng)，相當(dāng)于變相降低了租金。

數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度上海寫字樓新增項(xiàng)目體量共計(jì)37.1萬平方米，同時(shí)，凈吸納量也恢復(fù)到21.6萬平方米。同時(shí)，今年第三季度，上海市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率為20.4％，相比第二季度增長(zhǎng)了0.5個(gè)百分點(diǎn)。此外，今年上海寫字樓租金持續(xù)走低，第三季度租金相較于第二季度下跌1％，但跌幅有所收窄。

（2）

隨著疫情的持續(xù)好轉(zhuǎn)，大多數(shù)新增寫字樓都推遲到三季度入市，但記者近日走訪深圳福田中心區(qū)、車公廟、南山、羅湖多個(gè)寫字樓片區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，樓齡較大、老舊的寫字樓空置率比以往進(jìn)一步擴(kuò)大。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)的報(bào)告顯示，深圳寫字樓三季度空置率為27.8%，環(huán)比二季度25.8%上升兩個(gè)百分點(diǎn)；四季度的空置率為25.6%，環(huán)比下跌2.2個(gè)百分點(diǎn)。

在深圳的很多片區(qū)，降低租金已經(jīng)成了目前寫字樓最重要的攬客手段，不少業(yè)主之間甚至還打起了租金價(jià)格戰(zhàn)。有業(yè)主稱：“你喊150我就130，你喊130我就110，小業(yè)主之間的價(jià)格戰(zhàn)非常嚴(yán)重。”

而深圳樓市，目前寫字樓存量約813萬平米。未來五年，深圳將持續(xù)供應(yīng)大量寫字樓。5年后深圳寫字樓的總量將達(dá)到1613萬平米。

而現(xiàn)在就已經(jīng)是空置率高達(dá)30-40％，未來看到的寫字樓將是一半以上都是空的。

有業(yè)內(nèi)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)招商的開發(fā)商朋友告訴記者，40%的空置率是有的。

深圳寫字樓的租金本來就比上海北京低，還出現(xiàn)那么高的空置率，這足見產(chǎn)業(yè)調(diào)整之難。

但是，再難也要迎難而上，現(xiàn)在就在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)刻。

（3）

第一太平戴維斯發(fā)布的2020年三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，2020年前三季度，北京寫字樓市場(chǎng)吸納量約為9.2萬平方米，較去年同期下降約47%；全市空置率繼續(xù)走高，目前處于15%的高位，同比上升了5.9個(gè)百分點(diǎn)；甲級(jí)寫字樓平均租金下滑至每月每平方米354.8元，環(huán)比、同比分別下降1.3%、3.5%。

“可以預(yù)計(jì)，未來一段時(shí)間，北京全市寫字樓平均租金水平仍將處于下行周期。”第一太平戴維斯研究部負(fù)責(zé)人李想向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體表示，租金下滑快的情況不是疫情得到控制就會(huì)馬上結(jié)束的，預(yù)計(jì)年末空置率將升至18%。

此外，隨著四季度北京寫字樓市場(chǎng)迎來大體量項(xiàng)目入市，市場(chǎng)壓力與日俱增。

當(dāng)然，未來北京自貿(mào)區(qū)的發(fā)展會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求產(chǎn)生正面影響，但經(jīng)濟(jì)活力的釋放仍需要實(shí)體行業(yè)整體恢復(fù)和重塑。

（4）

四大一線城市，唯獨(dú)廣州的寫字樓市場(chǎng)保持較低的空置率。

可能有人會(huì)問為什么？實(shí)際上最主要的原因是供給量并沒有那么高。比如，廣深寫字樓存量差不多，為何深圳空置率明顯更高？

據(jù)城市戰(zhàn)爭(zhēng)分析，原因有兩個(gè)，一是深圳這幾年新增寫字樓體量很大，深圳灣、前海大量寫字樓集中上市，而廣州金融城、琶洲、魚珠等商務(wù)區(qū)的寫字樓還沒有到集中交付的時(shí)候。

另一個(gè)原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，廣深雖然經(jīng)濟(jì)總量相當(dāng)，但廣州的底子是商業(yè)城市，服務(wù)業(yè)占比更高一些，達(dá)到71.62%，與上海相當(dāng)，低于北京。深圳的底子是工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的比重低一些，只有60.9%。

寫字樓的租戶主要就是服務(wù)業(yè)，廣州作為一個(gè)商貿(mào)城市，寫字樓的供求關(guān)系一直要比深圳更緊張一些。而且，深圳給自己的定位是科創(chuàng)城市，這意味著深圳必須保留相當(dāng)高的二產(chǎn)比例（很多高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)屬于二產(chǎn)），這在客觀上也限制了三產(chǎn)的發(fā)展空間。